Prix et comparaisons
Calculer un rendement, estimer les frais et comparer les façons d'investir.
investissement locatif rendement
Investissement locatif : calculez le vrai rendement avant d'acheter
Du rendement brut affiché dans l'annonce au rendement net-net après charges, crédit et impôts : des méthodes claires, des exemples chiffrés et des outils pour comparer vos options.
- Formules de rendement brut, net et net-net expliquées pas à pas
- Fiscalité (micro-foncier, réel, LMNP, SCI) et frais d'achat décryptés
- Calculettes de crédit, de rentabilité et de charges, plus une checklist d'achat
Pour commencerCalculette de rentabilité et de retour sur investissement
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Démarches et mise en œuvre
Régimes fiscaux, bail, DPE, SCI : les étapes concrètes pour louer en règle.
Erreurs et questions fréquentes
Les pièges de calcul, les charges oubliées, les impayés et la revente.
Pour commencer
Prix et comparaisons
Calcul du rendement locatif : brut, net et net-net expliqués avec un exemple
Formules du rendement locatif brut, net et net-net, avec un exemple chiffré complet, pour comparer des biens sur la même base avant d'investir.
Démarches et mise en œuvre
DPE et location : logements G, F et E, calendrier d'interdiction et travaux
Calendrier d'interdiction de louer les logements énergivores (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034), gel des loyers, audit énergétique et impact sur le rendement.
Erreurs et questions fréquentes
Les 10 erreurs de calcul du rendement locatif qui faussent votre investissement
Frais oubliés, vacance ignorée, loyer surestimé, fiscalité négligée : les erreurs les plus fréquentes dans le calcul du rendement locatif et comment les corriger.
Prix et comparaisons
Frais d'achat d'un bien locatif : notaire, agence, travaux, ameublement
Budget complet d'un achat locatif : frais de notaire dans l'ancien et le neuf, droits de mutation, agence, travaux et ameublement, avec un exemple chiffré.
Prix et comparaisons
Location nue ou meublée (LMNP) : laquelle offre le meilleur rendement ?
Comparaison chiffrée de la location nue et de la location meublée LMNP : bail, loyers, fiscalité, amortissement et points de vigilance pour investir.
Démarches et mise en œuvre
Micro-foncier ou régime réel : quel régime fiscal pour vos loyers ?
Micro-foncier ou réel pour la location nue ? Seuils, abattement de 30 %, charges déductibles, déficit foncier, déclaration et exemple chiffré pour choisir.
Outils
Calculette de rentabilité et de retour sur investissement
Estimez en combien d'années un bien locatif rembourse le capital investi à partir de son revenu net annuel.
Simulateur de crédit immobilier locatif
Calculez la mensualité, le coût des intérêts et le tableau d'amortissement de votre emprunt.
Calculette de revenu net après charges et gestion
Passez du loyer annuel théorique au revenu net avant impôt en déduisant gestion, assurance et charges.
Checklist avant d'acheter un bien locatif
Les vérifications à faire avant de signer une promesse de vente pour un investissement locatif.
Comparatif des grandes façons d'investir dans l'immobilier locatif
| Option | Fonctionnement | Convient à | Points de vigilance |
|---|---|---|---|
| Location nue (revenus fonciers) | Bien loué vide en résidence principale du locataire ; bail de trois ans ; revenus imposés en revenus fonciers (micro-foncier ou réel). | Investisseur recherchant la stabilité et un bail long. | Imposition au barème et prélèvements sociaux ; déficit foncier limité ; vacance et impayés à votre charge. |
| Location meublée LMNP | Bien loué meublé ; bail d'un an (neuf mois pour un étudiant) ; revenus en bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC ou réel). | Investisseur souhaitant limiter l'impôt grâce à l'amortissement au régime réel. | Obligations comptables, réintégration possible des amortissements dans la plus-value, ameublement obligatoire. |
| Colocation | Un logement loué à plusieurs occupants, par bail unique ou baux individuels. | Grands logements en zone étudiante ou active. | Rotation plus fréquente, gestion plus lourde, usure accrue ; règles de décence et de surface à respecter. |
| SCPI de rendement | Achat de parts d'une société qui détient un parc immobilier ; revenus distribués proportionnels aux parts. | Épargnant voulant une gestion déléguée et un ticket d'entrée modéré. | Frais d'entrée et de gestion, liquidité limitée, revenus variables, risque de perte en capital. |
Questions fréquentes
Quel rendement locatif est considéré comme correct en France ?
Il n'existe pas de seuil officiel. Le rendement brut varie fortement selon la ville et le type de bien, et il est toujours supérieur au rendement net. Comparez toujours des rendements calculés selon la même méthode, sur le coût total de l'opération, et placez-les en regard du risque, de la vacance et de votre effort de gestion.
Quelle est la différence entre rendement brut, net et net-net ?
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, gestion, vacance) et intègre souvent les frais de notaire. Le rendement net-net tient compte en plus de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Faut-il acheter en nom propre ou via une SCI ?
Cela dépend de votre situation : nombre d'associés, projet de transmission, fiscalité et financement. La détention en nom propre est plus simple, la SCI facilite la détention à plusieurs mais ajoute des formalités. Faites-vous conseiller par un notaire ou un expert-comptable avant de choisir.
Le statut LMNP est-il toujours avantageux ?
Le régime réel permet d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit souvent l'impôt sur les loyers. Mais les règles ont évolué (réintégration des amortissements dans la plus-value, régime des meublés de tourisme). Vérifiez la règle applicable à la date de votre opération sur impots.gouv.fr.
Un logement classé G au DPE peut-il être loué ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être proposés à la location pour un nouveau bail. Le calendrier se poursuit pour les classes F puis E. Consultez le site de l'ANIL ou du ministère du Logement pour les détails.
Quels frais ajouter au prix d'achat ?
Ajoutez les frais de notaire (droits de mutation et émoluments), les frais d'agence éventuels, les travaux, l'ameublement en meublé, les frais de dossier et de garantie du prêt. Ces éléments doivent entrer dans le dénominateur du rendement net.
Comment protéger mes loyers contre les impayés ?
Vous pouvez demander une caution, souscrire une assurance loyers impayés ou accepter la garantie Visale d'Action Logement. Aucune garantie n'est automatique : lisez les conditions, les exclusions et les délais de carence avant de choisir.
Ce site me donne-t-il un conseil en investissement ?
Non. Les guides et calculettes sont informatifs et illustratifs. Ils ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Pour une décision importante, consultez un notaire, un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.
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