Location nue ou meublée (LMNP) : laquelle offre le meilleur rendement ?

La location meublée (statut LMNP, loueur en meublé non professionnel) offre souvent un loyer plus élevé et une fiscalité plus douce grâce à l'amortissement, mais elle impose du mobilier, des obligations comptables et un bail plus court. La location nue est plus simple, avec un bail de trois ans, mais son imposition est généralement plus lourde. Aucune formule n'est supérieure en soi : tout dépend de votre tranche d'imposition, du marché local et du niveau de gestion que vous acceptez.

Les différences de fonctionnement

Critère	Location nue	Location meublée (LMNP)
Durée du bail	3 ans minimum (6 ans si bailleur personne morale)	1 an (9 mois pour un étudiant, bail mobilité de 1 à 10 mois)
Dépôt de garantie	1 mois de loyer hors charges maximum	2 mois de loyer hors charges maximum
Préavis du locataire	3 mois (1 mois en zone tendue ou cas particuliers)	1 mois
Revenus	Revenus fonciers	Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Régimes fiscaux	Micro-foncier ou réel	Micro-BIC ou réel (amortissement)
Logement	Vide	Équipé selon la liste fixée par décret

Le logement meublé doit comporter, entre autres, une literie avec couette ou couverture, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur, de la vaisselle et des rangements. La liste exacte est fixée par décret ; consultez service-public.fr.

Le loyer meublé est-il plus élevé ?

Sur de nombreux marchés, un logement meublé se loue plus cher qu'un logement vide équivalent, en raison du service rendu. Mais ne présumez pas d'une prime : mesurez-la sur les annonces locales. Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers, des plafonds existent aussi pour le meublé, avec des références distinctes. Surtout, la prime de loyer doit couvrir le coût du mobilier, son renouvellement et la rotation plus fréquente des locataires.

Comparer la fiscalité sur un exemple

Cas illustratif : loyer annuel de 8 400 €, charges déductibles de 2 000 € (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion), tranche marginale d'imposition de 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % (taux de référence à vérifier pour l'année en cours). Pas de crédit.

Location nue, micro-foncier (si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €) : abattement de 30 %, base imposable 5 880 €.

Location nue, régime réel : base imposable 8 400 - 2 000 = 6 400 € (le micro-foncier est donc plus favorable ici).

LMNP micro-BIC (meublé classique) : abattement de 50 %, base imposable 4 200 €.

LMNP régime réel : base = 8 400 - 2 000 - amortissements. Si l'on amortit un bien de 140 000 € (part construction) et du mobilier, l'amortissement annuel peut atteindre plusieurs milliers d'euros. La base imposable peut tomber à zéro, voire créer un déficit reportable sur les bénéfices meublés des années suivantes (il ne s'impute pas sur le revenu global).

Régime	Base imposable (exemple)	Impôt à 47,2 %
Nu, micro-foncier	5 880 €	environ 2 775 €
Nu, réel	6 400 €	environ 3 021 €
LMNP micro-BIC	4 200 €	environ 1 982 €
LMNP réel	proche de 0 si amortissement important	proche de 0

Ce tableau est une illustration mécanique, pas une prévision : le résultat dépend de la valeur amortissable, de la répartition terrain/construction et de votre situation.

Les points de vigilance du LMNP

Réintégration des amortissements dans la plus-value : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 a prévu de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value des loueurs en meublé non professionnels, avec des exceptions notamment pour certaines résidences de services. Vérifiez le détail sur impots.gouv.fr avant d'acheter, car cela réduit l'avantage à la revente.
Meublés de tourisme : la loi du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur) a réduit les abattements du micro-BIC pour les meublés de tourisme et renforcé la réglementation locale ; un enregistrement national est prévu. Contrôlez la situation à la date de votre projet. Voir les démarches LMNP.
Seuils du statut : le loueur est non professionnel tant que ses recettes ne dépassent pas 23 000 € par an ou qu'elles ne dépassent pas ses autres revenus d'activité ; au-delà des deux, le statut de loueur en meublé professionnel peut s'appliquer.
Comptabilité : le régime réel impose un bilan et un compte de résultat, généralement établis avec un expert-comptable.

Que choisir selon votre profil

Tranche d'imposition basse (0 ou 11 %) : l'avantage fiscal du LMNP est moindre ; la location nue au micro-foncier peut suffire.
Tranche élevée (30 % ou plus) : le LMNP au réel peut réduire fortement l'impôt, sous réserve de la plus-value à la revente.
Marché étudiant ou mobilité professionnelle : le meublé répond à la demande de logements prêts à vivre.
Peu de temps : la location nue à bail long limite la rotation.

Pour mesurer l'effet sur votre rendement net, partez de votre revenu net dans la calculette de rentabilité. Pour la comparaison entre régimes nus, lisez micro-foncier ou réel.

Faites valider votre choix par un expert-comptable : les règles du LMNP ont été modifiées récemment et leur application dépend de votre dossier.

Questions fréquentes

Peut-on passer de la location nue à la location meublée ?

Oui, à la fin du bail en cours, mais le changement modifie le régime fiscal et la durée du bail : informez-vous avant de modifier.

Le LMNP est-il réservé aux petits revenus ?

Non. Il dépend du niveau de recettes (23 000 €) et de la part des autres revenus d'activité, pas d'un plafond de ressources.

Le meublé est-il toujours plus rentable ?

Non. Il faut compter l'ameublement, son renouvellement, la comptabilité et la rotation. Comparez avec vos chiffres.

Un bailleur peut-il louer meublé en copropriété sans autorisation ?

Le règlement de copropriété peut contenir des clauses sur la destination de l'immeuble. Vérifiez-le avant l'achat.

Sources

Service-Public.fr — bail meublé, liste du mobilier, dépôt de garantie
impots.gouv.fr — régimes micro-BIC et réel, plus-values des meublés
ANIL — règles de location nue et meublée