Calcul du rendement locatif : brut, net et net-net expliqués avec un exemple

Le rendement locatif se calcule en divisant un revenu annuel par le coût de l'investissement, mais trois versions coexistent : le rendement brut (loyer annuel divisé par le prix), le rendement net (après charges et sur le coût total) et le rendement net-net (après impôt). Seules les deux dernières reflètent ce que vous gagnez réellement. Cet article détaille chaque formule, avec un exemple chiffré à reproduire sur vos propres annonces.

Les trois rendements en une phrase

Un point d'attention : certains sites calculent le rendement brut sur le prix « acte en main » (frais de notaire inclus), d'autres sur le prix net vendeur. Précisez toujours la base utilisée avant de comparer deux chiffres.

Étape 1 : établir le coût total de l'opération

Le dénominateur doit inclure tout ce que vous payez pour obtenir un bien louable. Dans un exemple illustratif :

• prix d'achat : 150 000 € ;
• frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien, ici 12 000 €) ;
• travaux de remise en état : 8 000 € ;
• coût total : 170 000 €.

En meublé, ajoutez le mobilier ; si vous empruntez, les frais de dossier et de garantie du prêt sont aussi un coût de l'opération (ils peuvent être traités à part dans le plan de financement, mais ils pèsent sur la rentabilité).

Étape 2 : calculer le rendement brut

Avec un loyer de 650 € par mois, le loyer annuel est de 7 800 €.

• Rendement brut sur le prix seul : 7 800 / 150 000 = 5,20 %.
• Rendement brut sur le coût total : 7 800 / 170 000 = 4,59 %.

L'écart de plus de 0,6 point vient uniquement des frais d'acquisition et des travaux. C'est pourquoi un rendement brut affiché dans une annonce est presque toujours supérieur à ce que vous obtiendrez.

Étape 3 : passer au rendement net

Listez toutes les charges annuelles supportées par le propriétaire (montants fictifs pour l'exemple) :

Revenu net avant impôt : 7 800 - 3 146 = 4 654 €. Rendement net : 4 654 / 170 000 = 2,74 %.

Le passage de 5,20 % à 2,74 % étonne souvent les débutants. Il illustre le poids cumulé des frais d'achat, de la taxe foncière et de la vacance. Pour ajuster ces postes à votre cas, utilisez la calculette de revenu net après charges et la calculette de rentabilité.

Étape 4 : estimer le rendement net-net

L'impôt dépend de votre tranche marginale d'imposition et du régime choisi. Hypothèses d'illustration : tranche à 30 % et prélèvements sociaux à 17,2 % (taux de référence jusqu'en 2025, à vérifier pour l'année en cours sur impots.gouv.fr), soit 47,2 % de prélèvements globaux sur le revenu foncier imposable.

• Location nue au régime réel, sans crédit : le revenu foncier imposable est de 4 654 € (la vacance n'est pas une charge déductible, mais elle réduit déjà les loyers encaissés : 7 150 € - 2 496 € de charges). L'impôt est d'environ 2 197 €. Il reste 2 457 €, soit 1,45 % du coût total.
• Micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, possible si les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an) : base imposable de 5 005 € (7 150 x 70 %), impôt d'environ 2 362 €. Il reste environ 2 292 €, soit 1,35 %.

Ces résultats sont faibles parce que l'exemple suppose un achat sans crédit. Avec un emprunt, les intérêts sont déductibles au régime réel, ce qui réduit l'impôt, mais l'effort de trésorerie augmente. Voir financer un investissement locatif.

Étape 5 : interpréter le résultat

Un rendement net-net faible n'est pas forcément un mauvais projet : l'investissement locatif repose aussi sur la valorisation du bien et sur l'effet de levier du crédit (le bien est en partie payé par les loyers et par le temps). À l'inverse, un rendement brut élevé peut cacher une ville peu demandée, des charges lourdes ou un bien énergivore. Comparez toujours :

1. le rendement net sur coût total ;
2. l'effort d'épargne mensuel après crédit ;
3. la qualité de l'emplacement et du bien (demande locative, DPE, copropriété) ;
4. votre horizon de détention.

À retenir avant de décider

• Calculez toujours sur le coût total, pas sur le prix d'annonce.
• Ajoutez une vacance réaliste, même si le marché local est tendu.
• Intégrez l'impôt de votre situation réelle ; la comparaison micro-foncier / réel peut changer le résultat.
• Évitez les erreurs classiques détaillées dans les erreurs de calcul du rendement.

En cas de doute sur un montage ou sur votre fiscalité, un expert-comptable, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine peut valider vos hypothèses avant la signature.

Questions fréquentes

Faut-il intégrer les frais de notaire dans le rendement ?

Oui pour le rendement net : ils font partie du coût d'acquisition. Pour le rendement brut, les deux conventions existent ; indiquez celle que vous utilisez.

Le rendement brut suffit-il pour comparer deux villes ?

Non. Deux villes peuvent afficher le même rendement brut mais des taxes foncières, des taux de vacance et des perspectives de revente très différents.

Le loyer à retenir est-il charges comprises ?

Non, retenez le loyer hors charges récupérables. Les charges payées par le locataire ne sont pas un revenu pour vous.

Quel est le bon taux de vacance à prévoir ?

Il n'existe pas de chiffre universel. Un mois par an est une hypothèse prudente dans de nombreuses villes ; augmentez-la pour la location étudiante ou saisonnière.

Sources

• impots.gouv.fr — régimes d'imposition des revenus fonciers, taux de prélèvements sociaux
• Service-Public.fr — fiches sur la location, les charges récupérables et la fiscalité
• ANIL — informations sur le logement et simulateurs