Plus-value à la revente d'un bien locatif : calcul, abattements et exonérations

Lorsque vous vendez un bien locatif, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux (taux de référence, à vérifier pour l'année de la cession), après des abattements qui augmentent avec la durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s'applique aux plus-values importantes. Cet article explique le calcul, avec un exemple, et signale les règles propres au LMNP.

Qui est concerné

Ce régime concerne les particuliers qui cèdent un bien immobilier autre que leur résidence principale, notamment un bien locatif détenu en nom propre ou via une SCI à l'impôt sur le revenu. Sont notamment exonérées : la résidence principale, la vente d'un bien lorsque le prix est inférieur à un seuil fixé par la loi (15 000 €), ainsi que d'autres situations particulières (expropriation, réinvestissement dans une résidence principale selon des conditions). Vérifiez la liste à jour sur impots.gouv.fr. Les SCI à l'IS relèvent d'un régime distinct (voir la SCI).

Le calcul de la plus-value brute

Plus-value brute = prix de cession - prix d'acquisition corrigé.

Prix de cession : prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics obligatoires, commission d'agence à sa charge, etc.).
Prix d'acquisition corrigé : prix d'achat, majoré des frais d'acquisition (frais réels justifiés ou forfait de 7,5 % du prix) et des travaux (frais réels justifiés par factures ou forfait de 15 % du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, sans justificatif).

Les abattements pour durée de détention

Durée de détention	Impôt sur le revenu (19 %)	Prélèvements sociaux (17,2 %)
Jusqu'à 5 ans	Pas d'abattement	Pas d'abattement
De la 6e à la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année	4 %	1,60 %
De la 23e à la 30e année	Exonération (acquise dès 22 ans de détention)	9 % par an
Au-delà de 30 ans	Exonération	Exonération totale

Les prélèvements sociaux appliquent donc un abattement de 28 % la 22e année puis 9 % supplémentaires chaque année jusqu'à l'exonération totale à 30 ans.

Exemple chiffré

Cas illustratif : achat à 150 000 €, revente après dix ans à 200 000 €. Aucun justificatif de frais ni de travaux : on applique les forfaits.

Prix d'acquisition corrigé : 150 000 + 7,5 % (11 250 €) + 15 % (22 500 €) = 183 750 €.
Plus-value brute : 200 000 - 183 750 = 16 250 € (en supposant des frais de vente négligeables).
Abattement impôt sur le revenu : cinq années (de la 6e à la 10e) x 6 % = 30 %. Base : 11 375 €. Impôt à 19 % : environ 2 161 €.
Abattement prélèvements sociaux : 5 x 1,65 % = 8,25 %. Base : 14 909 €. Prélèvements à 17,2 % : environ 2 564 €.
Total : environ 4 725 €.

Si vous avez conservé des factures de travaux supérieures au forfait, ou des frais d'acquisition réels plus élevés, la plus-value diminue. Conservez donc tous les justificatifs de travaux depuis l'achat.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, une surtaxe s'ajoute, selon un barème progressif. Elle concerne surtout les biens détenus longtemps ou valorisés fortement. Consultez le barème sur impots.gouv.fr.

Le cas particulier du LMNP

Pour les loueurs en meublé non professionnels, la loi de finances pour 2025 prévoit, pour les cessions à compter du 15 février 2025, la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value, avec des exclusions pour certaines résidences (par exemple les résidences de tourisme classées, les résidences pour étudiants, personnes âgées ou handicapées). Concrètement, vous ne pouvez plus amortir tout en bénéficiant d'une plus-value calculée comme si aucun amortissement n'avait été pratiqué. Si vous êtes en LMNP au réel, faites simuler votre cas par un expert-comptable avant de vendre ou d'acheter. Voir LMNP.

Un point d'attention : la hausse des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine a fait l'objet de discussions en loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Vérifiez le taux applicable à l'année de votre vente sur impots.gouv.fr.

Comment déclarer et payer

La déclaration est effectuée par le notaire lors de la vente : il calcule la plus-value, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse au Trésor. Vous recevez ensuite une déclaration de plus-value à déposer. Fournissez au notaire le prix d'acquisition, les frais, les factures de travaux et la date d'achat. Pour une vente sans notaire (cas rares), la déclaration relève du vendeur.

Réduire l'impact

Attendre : la durée de détention réduit l'impôt jusqu'à l'exonération.
Documenter les travaux avec factures.
Comparer vente maintenant et vente plus tard : l'abattement annuel de 6 % est une incitation à conserver.
Anticiper avant le choix du régime fiscal (par exemple, LMNP au réel).

Un notaire ou un conseiller fiscal peut simuler plusieurs dates de vente.

Questions fréquentes

Les frais de notaire à l'achat se déduisent-ils de la plus-value ?

Oui, en frais réels ou via le forfait de 7,5 %, qui augmentent le prix d'acquisition.

Les travaux de peinture comptent-ils ?

Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sont pris en compte ; l'entretien et la réparation déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas être comptés une seconde fois.

Faut-il payer l'impôt à la vente ?

Oui, le notaire prélève la plus-value imposable sur le prix de vente.

La plus-value est-elle déclarée dans la déclaration de revenus ?

Elle est déclarée par le notaire ; elle n'est pas incluse dans le revenu imposable au barème.

Sources

impots.gouv.fr — plus-values immobilières des particuliers, surtaxe, meublés
Notaires de France — déclaration et paiement lors de la vente
Service-Public.fr — exonérations et abattements