Mettre un bien en location : bail, loyer, IRL, encadrement et documents

Pour mettre un bien en location, vous devez fixer un loyer conforme à la réglementation locale, fournir un dossier de diagnostics, rédiger un bail conforme au contrat type, réaliser un état des lieux et respecter les règles sur le dépôt de garantie et les charges. Les règles diffèrent selon que le logement est loué vide ou meublé et selon qu'il se situe dans une zone d'encadrement des loyers. Cet article déroule les étapes dans l'ordre.

Étape 1 : fixer le loyer

Le loyer est en principe libre, sauf dans les zones où s'appliquent des règles particulières.

Zones tendues. Dans les communes classées en zone tendue, le loyer d'une relocation ou d'un renouvellement est encadré par un décret annuel d'évolution des loyers, sous réserve d'exceptions. Vérifiez si votre commune est concernée sur le site du service public ou de l'ANIL.

Encadrement des loyers. Dans certaines agglomérations (Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, plus d'autres territoires ayant rejoint le dispositif), un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence, un loyer majoré et un loyer minoré par catégorie de logement. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles. L'expérimentation est prolongée jusqu'à une date qui a été repoussée par la loi ; vérifiez le calendrier actuel auprès de la préfecture ou du service public avant de fixer votre loyer.

Étape 2 : constituer le dossier de diagnostics

Joignez au bail une notice d'information sur les droits et obligations des parties, l'état des lieux d'entrée et, en copropriété, des extraits du règlement.

Étape 3 : rédiger le bail

Le bail d'habitation en résidence principale doit respecter le contrat type défini par décret. Il précise l'identité des parties, la description du logement, la date de prise d'effet, la durée, le loyer, les modalités de révision, le montant du dépôt de garantie et les charges. Les durées sont les suivantes :

• location vide : trois ans (six ans si le bailleur est une personne morale) ;
• location meublée : un an (neuf mois pour un étudiant, sans reconduction tacite obligatoire dans ce cas) ;
• bail mobilité : de un à dix mois, pour des locataires en situation de mobilité professionnelle ou de formation.

Le bail peut être rédigé sur un modèle fourni par l'ANIL ou le service public, sans passer par un notaire. Une agence peut le rédiger moyennant des honoraires de location dont le plafond est réglementé.

Étape 4 : dépôt de garantie, état des lieux, caution

• Dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges maximum pour un logement vide, deux mois pour un meublé (aucun dépôt pour un bail mobilité). Il est restitué dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux est conforme, deux mois en cas de différences.
• État des lieux : à l'entrée et à la sortie, de manière contradictoire, écrit et signé. Il est gratuit lorsqu'il est établi entre les parties ; un huissier ou un professionnel peut le réaliser avec un coût partagé et plafonné.
• Caution : acte de cautionnement signé avec mention manuscrite ou électronique. Vous ne pouvez pas demander de caution si vous avez souscrit une assurance contre les loyers impayés, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
• Pièces justificatives : la liste des documents que vous pouvez demander au candidat locataire est limitée par décret (identité, domicile, activité, ressources). Il est interdit d'exiger certains documents (relevé de compte, attestation de non-endettement, etc.).

Étape 5 : réviser le loyer et gérer les charges

Le loyer peut être révisé chaque année si le bail le prévoit, selon la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE. Formule : nouveau loyer = loyer actuel x (IRL du trimestre de référence du bail à la date de révision / IRL du même trimestre de l'année précédente). Exemple illustratif : loyer de 650 €, IRL ancien de 140,00 et nouvel IRL de 142,00 : 650 x 142 / 140 = 659,29 €. Le bailleur dispose d'un délai d'un an pour demander la révision ; au-delà, elle n'est pas rétroactive. Pour les logements classés F ou G au DPE, la révision du loyer est interdite (gel des loyers), ce qui impacte le rendement.

Les charges récupérables (eau, chauffage collectif, ascenseur, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères) sont facturées par provisions, avec régularisation annuelle sur justificatifs. La liste est fixée par décret.

Étape 6 : gérer en direct ou déléguer

Déléguer à une agence coûte généralement un pourcentage des loyers encaissés (à mettre en regard du temps gagné), avec des honoraires de mise en location distincts. Gérer soi-même économise ces frais mais demande de la disponibilité et une bonne connaissance des règles. Consultez aussi les erreurs courantes dans les charges oubliées.

Questions fréquentes

Puis-je refuser un locataire sans motif ?

Non : toute discrimination est interdite. Vous pouvez refuser un dossier insuffisant sur la base de critères objectifs liés à la solvabilité.

Le bail doit-il être enregistré ?

Non, l'enregistrement n'est pas obligatoire pour un bail d'habitation.

Que faire si le locataire ne paie pas la révision ?

Dans les délais, adressez-lui un courrier ; sinon, la révision ne pourra pas être rétroactive.

L'assurance habitation du locataire est-elle obligatoire ?

Oui : le locataire doit en justifier à l'entrée et chaque année à la demande du bailleur.

Sources

• Service-Public.fr — bail d'habitation, dépôt de garantie, encadrement des loyers
• ANIL — modèles de contrats et simulateurs
• INSEE — indice de référence des loyers
• Ministère de la Transition écologique — politique du logement, zones tendues